Ана Медарова за пазара на имоти около София – къщи, парцели, земя
Пазарът на къщи и парцели в Софийска област остава един от най-активните сегменти на имотния пазар, въпреки променящата се икономическа среда и по-внимателното поведение на купувачите. Интересът към живот извън града, съчетан с търсене на повече пространство и по-добро качество на средата, продължава да насочва вниманието към този тип имоти.
За актуалните тенденции, ценовите нива и спецификите при финансирането Imoti.net разговаря с Ана Медарова, управител на Ани-Бо недвижими имоти – компания с дългогодишно присъствие на пазара и практически поглед върху сделките с къщи и земя в района на София.
Каква е общата картина на пазара на къщи и парцели в района на София към началото на 2026 г.?
Към началото на 2026 г. пазарът на къщи в София, основно предлагани в периферните квартали на града и селата към Столична община, изглежда така: високи ценови нива, по-внимателни купувачи, фокусирани върху реалната полезност като целогодишен достъп, асфалт/канализация, газ/ток, транспорт, училища/детски градини, време за предвижване до работното място. Парцелите в регулация се характеризират с ограничено предлагане и силно търсене, особено в южната/югоизточната периферия на София и по ключови изходи.
Наблюдавате ли промяна в търсенето спрямо предходните години и какви са основните причини за нея?
В последните години мисленето на много хора се промени и къщите в близост до София започнаха да означават качество на живот, пространство, свобода, а не връщане в миналото. Тези имоти вече не са само за уикенда, а за целогодишно живене и много потребители насочиха своето търсене на покупка на имот именно натам.
При къщите се вижда устойчив интерес към повече пространство и двор, включително търсене на къщи в комплекси (с поддръжка и сигурност), често в южната дъга и около основни изходи на града.
Пазарът на къщи и парцели около София в началото на 2026 г. остава активен. Тази активност се дължи на множество икономически, социални и инфраструктурни фактори, които очаквам да се задълбочат през 2026-та година. Апартаментите в града станаха твърде скъпи за много хора. Парцел или къща край София често струва колкото малък апартамент вътре в града. Осъзнатите купувачи насочват своето търсене към повече квадратура и възможност за разширение за същите пари.
След 2020-та година хората разбраха, че не им трябва централна локация всеки ден, а по-добро качество на живот, по-малко замърсявания и шум, повече зеленина и спокойствие.
Кои локации в Софийска област привличат най-голям интерес и какво ги прави предпочитани за покупка?
Има значително търсене на къщи и парцели в районите около Елин Пелин, селата по направление София-Самоков и в полите на Боровец, Костинброд, Годеч, Вакарел, Своге, Ихтиман, населените места по протежението на Подбалканската линия, Драгоман и селата около гр. Сливница. До час път вече се възприема като нормално разстояние. Близостта до София, добрите пътни връзки, разширението на Околовръстен път, по-ниските ценови диапазони спрямо имотния пазар в столицата, природата, тишината, чистия въздух и др. са фактори, които привличат все повече купувачи.
Как се развиват ценовите нива при къщите и при парцелите и има ли съществени разлики между отделните райони?
Цените варират силно в зависимост от разстоянието до София, инфраструктурата (път, комуникации) и статуса на земята (регулация/без регулация):
Селски къщи са в диапазона приблизително:
– между €25 000–€80 000 за по-малки и основни къщи, по-далеч от центъра (напр. Своге, по-отдалечени села).
– €100 000–€180 000 – среден клас селски къщи с двор ~500–1000 m² в села в по-близък радиус.
– Над €200 000 за по-големи и обзаведени имоти, по-близо до София.
Парцели (земя за строителство или инвестиция) – цените варират много в зависимост от местоположението:
– €15 000–€50 000 за по-малки парцели в по-отдалечени села.
– €50 000–€100 000 за парцели с по-добър достъп или близо до инфраструктура.
– Големи парцели над €100 000
Парцелите са още по-сегментирани от къщите. В регулация (УПИ) с ток/вода и път държат високи нива.
Извън регулация/земеделска земя, цената на имота може да е многократно по-ниска, но рискът и времето до строеж са по-големи.
Ценовият диапазон на къщите “в полите на Витоша” и престижните квартали на София е много широк, но масово говорим за високи шестцифрени суми в евро за завършени къщи, особено при ново строителство с добър двор и гледка, енергийна ефективност, достъп.
Какъв е профилът на купувачите в този сегмент – търсят основно дом за живеене или инвестиционен имот?
Най-силният сегмент в момента са семейства, които търсят имоти за постоянно живеене. Те търсят къща с двор, асфалтов път, ток, вода, интернет, до 30–40 мин от София, сравнително готов имот (не искат тежък ремонт). Тези купувачи са взискателни, но плащат добре за „читави“ имоти с повече пространство за деца, по-здравословна среда и по-добра цена от апартамент в града.
Млади двойки, около 25-35 години, които търсят своя първи дом. Те търсят по-малка къща или парцел за строеж с бюджет под този на софийско жилище.
Инвеститори, които търсят евтини къщи за ремонт, парцели в регулация, имоти с потенциал за препродажба, за къщи за гости и отдаване под наем.
Купувачи за вили или така наречените уикенд имоти. Рискът при тях е, че взимат емоционални решения – търсят красота, природа, автентичност и понякога надценяват имота.
Хора, които искат да подсигурят имот, в който да живеят в пенсионната си възраст, като се възползват от активните си години да изплащат кредит.
Все повече клиенти избират да продадат имота си в София и да инвестират в къща или парцел около града, търсейки повече пространство, възможност за бъдещо разширение и по-спокоен начин на живот.
Има ли засилен интерес към покупка на парцели с цел строителство и какви фактори най-често се подценяват от купувачите?
Има нарастващ интерес към парцели, особено в райони с добри инфраструктурни и комуникационни условия. Особено това важи за райони в близост до големи градове като София, където купувачите гледат на земята като на дългосрочна инвестиция или възможност за собствен дом.
При сделка за парцел с цел строителство има няколко често срещани риска и подценявани фактора, които могат да повлияят сериозно на бюджета и планираната инвестиция и е необходимо да им се обърне специално внимание:
Често купувачите гледат само размера или цената на парцела и пропускат да проверят дали той е регулиран и подходящ за жилищно строителство съгласно местния устройствен план за регулация. Това може да означава, че строителството е или ограничено, или изисква допълнителни процедури и такси.
Парцелът може да изглежда идеален, но без ток, вода, канализация, добър достъп до път или интернет. Реалните разходи за свързване могат да бъдат много по-високи от очакваните или да е невъзможно да бъдат прокарани.
Някои парцели изглеждат привлекателни визуално, но имат стръмен терен, проблеми с оттичане на вода или нестабилна почва, което увеличава разходите за строителство и фундамент.
Много купувачи правят грешката да пресмятат бюджета си само на база цена на парцела, без да включват разходи за проектиране, строителство, комунални услуги, разрешителни, строителни материали и надзор.
Какви са основните рискове при сделки с къщи и земя извън града и кои проверки са задължителни преди покупка?
Основните рискове са свързани със собствеността на имотите. Стари нотариални актове с отдавна починали собственици, много наследници, непроверяване за завещания. Липса на актове за собственост. Вписани тежести (ипотеки, възбрани). Неуредени граници, липса на законен достъп до път. Скрити дефекти. Незаконен строеж. Много парцели „изглеждат“ подходящи, но не са в регулация. Регулацията може никога да не се приложи или да е много скъпо.
Какви са спецификите при финансирането на къщи и парцели в сравнение с апартаментите в София?
За разлика от апартаментите, при къщите банките са по-консервативни относно локацията и обезпечението, а финансирането на парцел е възможно основно ако е в регулация. Не всички банки финансират покупка на къща в селата и на парцели. Банките, които отпускат ипотечен кредит за покупка на къща, имат списък със селата, които кредитират и при какъв процент от пазарната оценка.
Банките финансират по-малък процент от пазарната оценка за къщи и парцели в сравнение с апартаменти.
Как влияят текущите лихвени нива и икономическата среда върху решенията на купувачите?
По-ниските и по-стабилни лихви по ипотечни кредити към настоящия момент увеличават възможността да се закупуват къщи и парцели.
Апартаментите в града станаха твърде скъпи за много хора и доходите им не стигат за финансирането им. Тези фактори насочиха потенциалния интерес на тези купувачи към имоти в близост до София. За тях това е единствената алтернатива да си купят дом или да се разширят.
Текущите лихвени нива и икономическата среда действат мотивиращо върху купувачите с високи доходи и добри професии, тъй като те разполагат с финансова стабилност, дългосрочен инвестиционен хоризонт и възприемат имота като средство за сигурност, а не като риск.
Колко решаваща е инфраструктурата при избора на имот извън града?
Купувачите първо гледат асфалтов път до имота, целогодишен достъп, реално време за пътуване до града.
Имот без добър път, ток или вода губи 20–40% от пазарната си цена, продава се по-бавно и по-трудно се финансира от банка.
Купувачите с високи доходи изключват автоматично от търсенето си имоти без надежден ток, бърз интернет, предвидими разходи за поддръжка.
Социалната инфраструктура като детски градини/училище, здравен пункт, аптека, хранителен магазин е от съществено значение за семейства с деца и хора след активна възраст.
Подходящ ли е настоящият момент за покупка на къща или парцел и при какви условия бихте препоръчали сделка?
Да, настоящият момент е подходящ за покупка на къща или парцел, когато купувача има стабилни доходи и първоначален капитал. Покупката на къща обикновено изисква по-високо самоучастие в сравнение с апартамент, особено когато имотът е извън границите на София или не е ново строителство. Освен първоначалната вноска, купувачът трябва да е подготвен и за всички съпътстващи разходи – данъци, нотариални такси, вписвания, комисиони и първоначални подобрения. При урегулираните парцели самоучастието е много по-голямо, тъй като банките, които финансират покупката на парцел отпускат до 50% от пазарната оценка на лицензиран оценител.
Това, което мога да обобщя, е: ако търсите да закупите жилище за собствени нужди моментът е винаги подходящ стига да отговаря на начина ви на живот и вашите финанси. Ако търсите имот за инвестиция търсете имот с реален потенциал за доход чрез наем или реализиране на дългосрочна капиталова печалба.
Какви са очакванията ви за развитието на този пазар в средносрочен план?
През 2025 г. много сделки бяха мотивирани от очакването за въвеждането на еврото, но през 2026 г. това вече не е основен двигател на пазара. Купувачите действат предимно поради реални нужди, финансите им и качеството на имота.
Очакванията за пазара на имоти до София в средносрочен план са за стабилен и умерено растящ пазар, без спад на цените, но с по-взискателни купувачи и по-ясно разграничение между качествени и по-компромисни имоти.
Най-актуалната картина на пазара и реални оферти могат да бъдат проследени в imoti.net.
Източник – imoti.net
