Пазарът на имоти през последните 5 години – цени, сделки, дълг / Анализ на imoti.net
5 години и 13 милиарда евро по-късно: как се трансформира пазарът на имоти и ипотечното кредитиране (2020–2025)
Периодът 2020–2025 г. представлява един от най-интензивните и структурно значими етапи в развитието на българския пазар на жилищни имоти. В номинално изражение пазарът нараства от приблизително 4.8 млрд. лв. през 2020 г. до над 13.0 млрд. лв. през 2025 г., което означава почти трикратно увеличение за пет години. На пръв поглед тази динамика може да бъде обяснена чрез стандартни показатели – брой сделки, цени, обем на ипотечното кредитиране и доходи на домакинствата. По-задълбоченият анализ обаче разкрива структурна трансформация в самия механизъм на функциониране на пазара.
Вижте още: Снежана Стойчева: Цените на имотите продължават да растат
Наблюдава се ясно разминаване между количествените и стойностните измерения на активността. Броят на сделките нараства рязко в началото на периода – от 63 485 през 2020 г. до 93 416 през 2022 г. – след което пазарът навлиза в състояние на относително равновесие, при което сделките се задържат в диапазона 90–95 хил. годишно, с локален връх през 2024 г., но без нов устойчив възходящ тренд. Това показва, че растежът чрез увеличаване на броя участници достига своите граници още около 2022 г.
В същото време стойността на сделките продължава да нараства, включително и в години на спад на транзакционната активност. През 2025 г. тя се увеличава с 13.7% при спад на броя сделки от -2.5%, което означава, че средната стойност на една сделка расте съществено. Това е пряко доказателство, че пазарът се движи от цените, а не от обема, като разминаването между двете величини ясно показва доминиращата роля на ценовия фактор.
Паралелно с това се наблюдава силен ръст на ипотечното кредитиране –нетното кредитиране се увеличава от 2.6 млрд. лв. до над 10.9 млрд. лв. Този ръст изпреварва динамиката на сделките и показва, че кредитът не просто следва пазара, а се превръща в негов основен двигател. Допълнително, фактът че през 2025 г. обемът на кредитиране практически достига стойността на сделките, показва, че ипотечният пазар вече не обслужва пазара на имоти – той го определя.
Вижте още: Имотният пазар у нас: повече сделки, по-високи цени и риск от инвестиционни фондове
Тази асиметрия е резултат от съвпадението на няколко ключови фактора – продължителен период на ниски лихвени проценти, силен инфлационен натиск през 2022–2023 г. и значителен ръст на номиналните доходи. При тези условия класическият лихвен канал като механизъм за охлаждане на пазара остава ограничен, което позволява едновременно ускоряване на цените и кредита. В резултат пазарът постепенно се трансформира от пазар, доминиран от броя сделки, към пазар, доминиран от финансирането.
Първият ключов процес е преминаването от бърз количествен растеж към състояние на равновесие. Това не означава отслабване на пазара, а достигане на граница, при която търсенето остава високо, но неговата реализация се ограничава от ценовото равнище. При стабилни лихви ограничението вече не идва от кредита, а от цената на актива.
Вторият процес е ценовата експанзия, при която стойността на пазара нараства почти трикратно, а цените на жилищата отбелязват устойчив двуцифрен ръст – над 18% през 2024 г. и около 15% през 2025 г. Това води до формиране на ново ценово равнище, при което всяка следваща сделка изисква по-голям финансов ресурс и усилва зависимостта от кредит.
Третият процес е ролята на кредита като централен трансмисионен механизъм, чрез който ценовият натиск се превръща в реално търсене. Домакинствата остават на пазара, но не благодарение на по-висока покупателна способност, а чрез поемане на по-голям дълг.
Това вече не е пазар, който расте чрез повече сделки, а пазар, който расте чрез повече дълг.
След присъединяването към еврозоната пазарът на недвижими имоти вече функционира в коренно различна среда, в която лихвените проценти се формират пряко от паричната политика на Европейската централна банка и динамиката на финансовите пазари. Това означава, че основният риск се измества от цените на имотите към цената на финансирането, превръщайки управлението на лихвения риск в ключов фактор за устойчивостта както на пазара, така и на домакинствата.
Мирослав Владимиров – гл. ас. и преподавател в Икономически университет – Варна, доктор на икономическите науки, член на Съвета на директорите на ЕРА България, лицензиран кредитен посредник.
Най-актуалната картина на пазара и реални оферти по квартали могат да бъдат проследени в imoti.net.
Източник: imoti.net
